吉林省公共租赁住房管理暂行办法
吉林省人民政府
吉林省人民政府关于印发公共租赁住房管理暂行办法的通知
吉政发 〔２０１１〕１８号
各市 （州）人民政府，长白山管委会，各县 （市）人民政府，省政府各厅委办、各直属机构：
《吉林省公共租赁住房管理暂行办法》已经２０１１年４月６日省政府第４次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一一年五月九日
吉林省公共租赁住房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加快发展公共租赁住房，完善住房保障体系，调整城镇住房供应结构，解决城镇住房困难群体的阶段性住房问题，推进城镇化进程，根据住房和城乡建设部等七部委 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 （建保 〔２０１０〕８７号）等规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我省行政区域内公共租赁住房规划、计划、建设、房源和资金筹集、分配、使用及监督管理。
第三条 本办法所称公共租赁住房，是指政府提供政策支持，由各类主体投资，通过新建、改建、购买、租赁等方式，限定套型面积，并以优惠租金标准向符合相应保障条件的家庭供应的保障性住房。
第四条 发展公共租赁住房，应遵循 “政府组织、社会参与，因地制宜、市场运作，统筹规划、持续发展”的原则，由省政府组织领导，市、县级政府具体实施，实行层级目标责任制管理。
第五条 县级以上地方政府住房保障管理部门为本行政区域内公共租赁住房工作的主管部门，负责本行政区域内公共租赁住房政策起草、规划编制、计划制定、组织实施、监督管理等相关工作。
县级以上发展改革、财政、国土资源、规划、住房城乡建设、房产、民政、税务、金融等部门按照各自职责，密切配合，共同做好公共租赁住房有关工作。
第二章 房源筹集
第六条 公共租赁住房房源筹集包括以下渠道：
（一）政府组织新建。政府采取统建或配建方式，直接投资建设。
（二）企事业单位投资新建。可以利用自有土地建设，也可以通过划拨方式取得国有土地建设。
（三）改建。政府或企事业单位对现有各类房屋按照公共租赁住房标准进行改建的住房。
（四）购买。政府或企事业单位从市场上购买符合条件的住房。
（五）租赁。政府或企事业单位从市场上长期租赁符合条件的各类住房。
（六）其他渠道筹集。
第七条 公共租赁住房应满足基本居住需求，具备厨房、卫生间等基本设施，达到使用标准，符合建筑标准规范，达到安全卫生和节能环保要求。可按照职工公寓、新市民公寓、教师公寓、农民工公寓等形式成套建设，也可按照员工集体宿舍形式建设。单套建筑面积原则上不超过６０平方米，集体宿舍严格执行宿舍相关建筑设计规范规定。
第八条 为利于引进人才和解决三代同堂、４人以上家庭住房问题，可适当建设部分８０平方米以内的三居室成套住宅，房源比例不超过当地公共租赁住房总量的１５％。
第九条 公共租赁住房的选址，应充分考虑城市发展，方便住房困难群众交通、就业、就学、就医、生活等基本需求，合理安排区位布局，加强小区内外市政配套设施建设。公共租赁住房项目立项及相关审批手续，由所在地政府相关部门负责，并报省发展改革、住房城乡建设部门备案。
第三章 资金筹集
第十条 公共租赁住房应坚持投资主体多元化，实行 “谁投资、谁所有”。
第十一条 公共租赁住房资金通过以下渠道筹集：
（一）中央安排的专项补助资金；
（二）省级财政补助资金；
（三）市、县级财政年度预算安排资金；
（四）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（五）银行、非银行金融机构和公积金贷款；
（六）公共租赁住房租金收入；
（七）各类投资主体自筹资金。
各地在土地出让净收益中安排的统筹用于发展廉租住房和公共租赁住房建设的保障资金，应按不低于２０％的比例安排使用，各类开发区土地出让净收益中安排的资金由市、县级财政统一筹集使用。
第十二条 公共租赁住房投资、建设、运营、管理等应纳入市场运行轨道，鼓励和支持企事业单位和其他机构投资发展公共租赁住房，提高市场资源的配置效率。有条件的地方可以在新建住房项目中按比例配建公共租赁住房，具体配建事宜由地方政府自行确定。
第十三条 政府投资的公共租赁住房的租金收入，实行 “收支两条线”管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款及公共租赁住房的维护和管理。
第十四条 经营公共租赁住房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，不得混淆。
第四章 政策支持
第十五条 公共租赁住房建设用地，纳入所在地年度建设用地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，并优先安排。
第十六条 公共租赁住房建设用地为国有土地的，以行政划拨方式供应。
公共租赁住房建设涉及可以调整用地性质的原有工业用地、教学用地等，应及时调整用地性质后，以行政划拨方式供应。
第十七条 各级公共租赁住房补助资金按照公开、公平、公正、透明的原则，直接补助给投资主体，专项用于新建、改建、购买和租赁公共租赁住房的开支。
第十八条 公共租赁住房建设免收行政事业性收费和政府性基金，减半征收经营性收费。
第十九条 符合条件的公共租赁住房，可按照 《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税 〔２０１０〕８８号）等相关规定，享受税收优惠政策。
第二十条 加大金融贷款支持力度，各级财政应予以贷款贴息。有条件的地方可由政府注资成立保障性安居工程专项融资平台，统一负责公共租赁住房贷款融资，简化贷款手续、缩短办理时限，为公共租赁住房建设提供１０年以上、按照人民银行公布的基础利率下浮１０％以上的中长期贷款。
第五章 准入管理
第二十一条 公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难标准，由市、县级政府根据当地财政状况、经济发展和居民收入水平、城镇中等偏下收入家庭住房困难情况、物价指数等因素确定，实行动态管理，每年公布一次。
第二十二条 我省城镇年满１８周岁，有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合所在地政府规定的收入和人均住房面积标准的，可以申请公共租赁住房。具体包括：
（一）城镇中等偏下收入住房困难家庭；
（二）各类有稳定职业的新就业人员；
（三）有稳定职业的进城务工农民工；
（四）企事业单位引进的各类专业技术人才；
（五）大中专院校、职校、机关、企事业单位及外来工作人员中无住房或住房困难的；
（六）符合条件的其他人员。
第二十三条 各级政府引进的特殊专业人才、全国或省部级劳模、全国英模、残疾军人、烈士遗属 （烈士的父母或抚养人、配偶、子女）、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭申请公共租赁住房，不受收入标准限制。
第二十四条 申请公共租赁住房以家庭为申请单位，每个家庭确定１名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。单身人士申请公共租赁住房本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租１套公共租赁住房。
第二十五条 申请人按照规定条件，向工作所在地政府住房保障管理机构提出申请。具体申请、审核、公示、轮候办法按《吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》（吉林省人民政府令第２０４号）规定的 “三审两公示”程序执行。符合申请条件的残疾军人、烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属优先承租公共租赁住房。
第二十六条 申请租赁公共租赁住房，应提交以下材料：
（一）《公共租赁住房申请表》；
（二）身份证或户口簿复印件；
（三）工作单位提供的工作收入证明；
（四）企事业单位职工需要提供社会保险经办机构的社会保险缴费证明；
（五）住房情况证明；
（六）其他需要提供的材料。
第二十七条 企事业单位投资建设的公共租赁住房，面向本单位职工供应的，其供应对象的认定标准和范围，应符合所在地政府的规定，具体范围和标准由企事业单位自行确定，报所在地政府住房保障管理部门备案后执行。
企事业单位建设的公共租赁住房在满足本单位职工后，房源仍有剩余的，由所在地政府住房保障管理部门统一组织，向符合公共租赁住房条件的家庭出租，租金由产权单位收取。
第六章 租赁管理
第二十八条 公共租赁住房实行合同制管理。出租人与承租人应签订书面租赁合同。《公共租赁住房租赁合同》为格式合同，每次合同期限最长不超过３年。公共租赁住房租赁合同示范文本由省住房城乡建设部门制定，各地参照执行。
第二十九条 承租人享有按合同约定租赁期限使用公共租赁住房的权利。
承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行二次装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。
第三十条 公共租赁住房租金水平，由市、县级政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素，按略低于市场租金水平合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。
第三十一条 承租人应按租赁合同约定，及时交纳公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。
公共租赁住房供热费由承租人直接缴存给供热部门，或由产权单位统一代收代缴。
第三十二条 公共租赁住房物业管理，纳入所在小区实行统一的物业管理。
第三十三条 发展公共租赁住房租赁市场。各级住房保障管理部门可以委托经认定的房屋租赁机构，将市场中能够长期租赁、符合条件的房屋作为公共租赁住房，向符合公共租赁住房供应条件的家庭出租。租赁合同应向所在地市、县级政府住房保障管理部门备案。
第七章 退出管理
第三十四条 承租人租赁期满的，应退出公共租赁住房。需要续租的，应在合同期满３个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。
第三十五条 承租人通过购买、获赠、继承等方式在申请公共租赁住房所在地获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房。
第三十六条 公共租赁住房承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回公共租赁住房，其行为记入信用档案，５年内不得申请公共租赁住房。
（一）采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；
（二）擅自转租、出借或造成重大损失的；
（三）改变公共租赁住房结构或使用性质的；
（四）承租人无正当理由连续空置６个月以上的；
（五）拖欠租金累计６个月以上的；
（六）在公共租赁住房中从事违法活动的；
（七）违反租赁合同约定的；
（八）违反国家有关规定的其他行为。
第三十七条 承租人租赁合同期满或租赁合同终止的应当退出公共租赁住房。确有特殊困难的，给予一定的过渡期限；无正当理由拒不腾退的，按合同约定依法处理。
第八章 出售管理
第三十八条 政府组织建设的公共租赁住房建成５年后，可以向符合经济适用住房供应条件的承租人出售。
企事业单位和机构投资建设的公共租赁住房，建成１０年内不得改变公共租赁住房属性，１０年后产权人可以对外销售。
第三十九条 公共租赁住房出售价格由所在地政府物价部门会同财政、住房保障部门根据当地实际情况研究确定，定期向社会公布。
第四十条 公共租赁住房出售时，属划拨供应的土地按划拨时应交土地出让金标准补交；转变用地性质的按转变性质时同期应交出让金标准的５０％补交。
第九章 监督管理
第四十一条 市、县级政府住房保障管理机构应当建立公共租赁住房档案，详细记载规划、计划、建设、房源、分配、使用和管理情况。详细记载承租人和购房人的申请、审核、轮候、配租、配售以及违法违约情况等有关信息。
第四十二条 各级住房保障管理机构应当组织对承租或购买公共租赁住房人员履行合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人应当予以配合，如实提供资料。
第四十三条 禁止房地产中介机构接受公共租赁住房承租人委托代理转让、出租或者转租，违反规定的由相关部门对房地产中介机构依法处理。
第四十四条 公共租赁住房的规划、计划、建设、分配、使用和管理工作应当接受社会的监督。有关部门接到对违法违纪行为进行检举和控告的，应当依照各自职责及时核实并作出处理。
第四十五条 有关行政管理部门的工作人员在公共租赁住房规划、计划、建设、分配、使用和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依据相关法律法规规定追究责任。
第十章 附 则
第四十六条 各市、县可根据本办法制定实施细则，并报省住房城乡建设部门备案。
第四十七条 本办法自印发之日起施行。
知识产权与法律冲突
李振纲
知识产权领域存在法律冲突
知识产权领域内的法律冲突是指，对于同一项知识财产，在不同国家都寻求并获得承认有关权利的情况下，它在不同国家的知识产权的不同效力的冲突和有关法律适用问题。
我国过去不承认知识产权领域存在法律冲突。这是因为我国当时未加入国际知识产权保护体系，在学术上也有受前苏联影响的因素。80年代中期以后，我国较多的学者开始注意到知识产权国际保护的法律冲突问题。
在世界性的保护知识产权的国际条约问世之前，对知识产权还谈不上广泛的国际保护。因为．此前各个国家一般仅对本国国民的知识财产提供保护，而对外国知识产权仅接互惠原则保护，单方面对外国知识产权提供法律保护仅局限于个别国家。在这种情况下，由于多数国家还未赋予外国国民享有相应的民事法律地位，因而难以产生大量的具有跨国因素的知识产权法律关系。所以，法律冲突现象还是个别的。但是，当1883年《保护工业产权巴黎公约》和1886年《保护文学艺术作品伯尔尼公约》出现以后，这种情况发生了根本的改变。公约所规定的国民待遇原则，使一成员国的国民在其他所有成员国内享有与该国国民相同的权利，从而取得了相应的民事法律地位，导致跨国知识产权关系的大量产生，为法律冲突的产生提供了前提条件。由于各国法律对取得知识产权的条件、审批程序、保护范围、保护期限、保护方法和保护体制等方面的规定不同，有关知识产权的国际公约没有也不可能完全统一各国在知识产权方面的国内法，因而在规定了若干统一保护标准时，又确立了以国民待遇为基础的独立保护原则，允许各国自行其事，这就使得法律冲突的产生有了现实的肥厚土壤。
世界上几乎所有重要的国家都是知识产权国际公约的成员国。关于知识产权的国际私法的重要规则首先是产生于知识产权国际条约，是国际条约所确立的知识产权国际保护体系的产物。对于条约中不存在统一的实体规则的问题，需要借助于条约内的和各国国内法上的冲突规则来解决。国际私法规则特别是其冲突法规则，不管其是来源于国际条约还是国内法，都起着不可或缺的连接知识产权国际保护体系和国内保护体系的媒介作用。
关于知识产权法律适用，历来有以普遍主义为基础的来源国法说和以属地主义为基础的保护国法说。目前在理论上和实践上尤其是在实践上，保护国法说占统治地位，但来源国法说也有其市场。
保护国法主义
在知识产权法律适用方面目前占据统治地位的主张是保护国法主义。这种主张的理由主要以国际条约的规定为根据。主要的知识产权国际公约，《巴黎公约》和《伯尔尼公约》等均以国民待遇为基础。《巴黎公约》和《伯尔尼公约》所确立的内外国人平等的国民待遇原则是保护国法主张的有力根据。保护国法主义主张，按照《巴黎公约》第2条和第3条以及《伯尔尼公约》第5条，工业产权和著作权只能依被要求保护国法而定，而不能依其它法律如来源国法而定。按照这种见解，依保护国法所产生的工业产权，不仅包括狭义的工业产权，即关于发明、实用新型、外观设计和商标的权利，而且包括《巴黎公约》第2条和第3条范畴内广义的工业产权，例如原产地名称权等。工业产权的成立由属地法即权利授予国法或注册登记国法决定，工业产权的效力存续及消灭仅及于授予国或注册登记国的领域范围内；关于工业产权的禁止请求和损害赔偿请求也依保护国法。这样，一项由德国国民作出并首先在德国受专利保护的发明是否能在荷兰或英国被利用应依授予该发明以专利的荷兰法或英国法。就著作权而言，由于它一般是自动产生的，按照保护国法主义，作品来源国以外的按《伯尔尼公约》负有义务的所有其他成员国的保护就是保护国法的保护，作品在这类国家的的保护当然由这些国家的法律规定。这方面的例子，如由法国作者创作的作品首次在法国出版后，在比利时或意大利被复制，那么该作品在比利时或意大利的法律地位应依比利时法或意大利法而定。《伯尔尼公约》多处使用了“保护国”这一提法。公约第5条第2款规定．除公约另有规定外，受保护的程序以及救济方式完全适用保护国法。第6条之2第2款和第3款规定，作者死后其精神权利的行使以及其救济方法由保护国法确定。第7条第8款规定，保护期的确定由保护国法决定。第14条之2第1项规定，电影作品的所有权由保护国法确定。第14条之2第2款C段还规定，保护要求国可以规定专门合同的合同形式。即使权利人的经常居住地有不同的规定，保护要求国也可以规定，合同必须采用书面形式。
保护国法主张中最重要的概念是“保护国法”。保护国法被解释为在其领域内关于有关知识财产被使用方面出现了什么问题，而这类问题由其加以规定的国家的法律，也即是在其领域内被要求保护有关知识财产的国家的法律。它指的究竟是法院地法还是侵权行为地法这要看具体情况而定，在实践中法院地法与侵权行为地法经常是一致的。在大多数情况下，被侵权者都会在侵权行为他国法院提起诉讼。该地往往是被告的户扭地或主要营业地。有关法院也会感到无需什么解释而适用其所在地法或侵权行为地法是顺理成章的。
采用保护国法的国内立法的例子很多。《法国民法典》第2305条规定，工业产权由注册或登记地法规定。1978年澳大利亚《国际私法》第34条第1项规定，无体财产权的成立、内容和消灭，依利用行为或侵害行为发生地国法。1979年《奥地利联邦国际私法法规》第34条规定，无形财产权的创立、内容和消灭，依使用行为或侵权行为发生地国家的法律。1979年《匈牙利国际私法法典》第3章规定，著作权依被请求保护国家的法律；创造人和发明人的权利，按照专利、商标和模型已注册国家的法律予以保护。1984年《秘鲁民法典》第2093条规定，涉外知识产权的物权的存在和效力，适用国际条约和专门法律，如后者不适用，则适用此类物权登记地法；承认和行使此类物权的条件，由本地法规定。1987年12月瑞士《国际私法》第11条第五项规定，无体财产权服从于该无体财产被要求保护国法。
在西方理论界，保护国法为许多学者所主张。沃尔夫认为，任何国家关于专利、著作权等问题均不适用外国法，或者说，根据外国法创设的这些权利不予承认。创设专利权的法律同样适用于这种权利的转让问题，著作权、商标和外观设计的权利也一样。即使对这类权利的转让是在外国进行也不适用行为地法而适用权利所在地法。努斯保姆认为，由创作而来的无体财产权，适用各个国家同内法。在有关国家的登记注册成立的专利权和商标权适用该国的法律，在数个国家注册成立的专利权只在该数国根据各该国法律有效。按这种属地主义．在内国发生的对外国无体财产的侵犯与在外国发生的对内国无体财产的侵害一样，不产生请求权。权利在哪个国家授予，该国就是权利所在国。
主张适用保护国法的理由可以归纳为以下几点：工业产权的产生是以授予行为为前提，其保护理所当然地应以该国法律为准；应允许法官拒绝适用他所不熟悉的外国法；对于来源于不同国家的智力财产．在同一国 65家应避免对于同类行为给予不同的待遇；在著作权方面，可以避免让作者通过选择作品首次出版地来选择作品的适用法。
三、来源国法主义
与保护国法主张相对应的是来源国法的主张。在学说上彻底的来源主义主张是法国的巴丁的见解。巴丁认为，关于无体财产权，要考虑到其在法律上的稳定性，把它同特定的地域统一地联系起来。例如，专利依最初授予专利国法，在这种情况下不可否认后来授予专利的法律是保护的前提条件，但是，关于权利存在与否以及权利的存续期间则依最初授予专利国法。这类来源国法，在外观设计是最初登记地法，商标是最初使用地法。关于著作权，要将已发表的作品与未发表的作品加以区分。著作权的存在与否及其范围，发表了的作品依最初发表地法，而未发表的作品则依作本国法。
主张适用来源国法的理由可以归纳为：适用外国法的困难不应被夸大，也不应使这种困难在法律选择上起决定作用；应在不同的国家避免给相同的知识财产以不同的待遇；与其许可侵权人有机会选择适用法，不如允许知识财产的创造者选择，因为前一种允许更为不合理。
在适用来源国法的主张方面经常被举出的一个例子是有关商标权的。《巴黎公约》第6条之5a项规定，商标应“按原样注册”。在《巴黎公约》订立的当时，普遍认为商标权应依商标所有者的属人法决定，也就是依来源国法决定。1927年9月一家德国法院在其判决中认定，商标权同个人的人格权结合在一起，它具有人格权的性质，其效力应不只及于权利授予国的范围之内。德国法院此前的司法判决均认为，一个外国权利人在外国受到保护的商标如果在内国同时受保护，那么内国的商标权从属于作为来源国的外国商标权。另外，关于商标的国际注册，从冲突法的观点提出的问题是，国际注册商标是否依赖于来源国的保护，回答也是肯定的，因为按《马德里协定》，国际注册的商标必须首先在来源国注册。关于著作权，《伯尔尼公约》规定适用来源国法的地方不在个别。第2条第7款规定，一国对于被视为实用艺术作品的保护，将依赖于该作品来源国的现有保护；第6条第1款规定，一国对于某作品的保护范围，在该作品来源国对其实行某些限制的情况下，也将依赖于来源国现有的保护；第7条第8款规定，一国对作品的保护的期限，应依赖于来源国的保护期；第18条第1款规定，保护国对公约对其生效前所产生的作品的保护期应依来源国法确定。
规定全部或部分适用来源国法的国内立法有：《法国民法典》第2305条规定，文化及艺术产权由作品的首次发表地确定。1978年澳大利亚《国际私法》第34条第2项规定，雇员的发明和雇员的著作等与雇员职务有关的无体财产在使用者与雇员之间、雇员相互之间的关系方面适用雇员关系的准据法。《欧洲专利公约》第60 条第1款第2项规定，在雇员为发明者的场合，其享有欧洲专利的权利方面由雇员经常提供劳务地国法决定，如不能确定时，则依雇员所属企业所在地法。
四、结论
笔者认为，在知识产权的国际保护体系中，法律冲突无疑是存在的。在适用法律的原则方面，应以保护国法为基础，同时兼采来源国法。基本上以保护国法为准，这是各知识产权公约的精神，也是最为现实的。因为，国民待遇原则是知识产权国际保护的基础，知识产权的被请求保护国对知识产权承诺和实施国际保护，是以其本国法的适用为基本前提的；而且它直接联系一套明确而详尽的国内法规则，有确切的现实的标准可循。另一方面，虽然基本适用来源国法的主张行不通，但是在一切情况下均适用保护国法而拒绝来源国法的主张也并不合理．这无异于否定了知识产权的国际保护。