北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准

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北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准

北京市房屋土地管理局


北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准
北京市房屋土地管理局
京房地评字(1999)656号



第一条 为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府第十六号令)合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格,特制定本标准。
第二条 本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。
第三条 非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容,即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为:
非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价
其中K1为容积率调整系数
K2为房屋原用途调整系数
K3为规划用途调整系数,当规划用途为市政府确定市政公益事业等重点工程时取0.7,其它情况取1.0。
第四条 地上物补偿价的计取,按北京市有关规定采取成本估价法,用房屋重置成本结合成新进行计算。
第五条 确定房屋区位价时,首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。依照北京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别,特别情况可按如下原则处理:
5.1支路比其所在主路(或街道)低一个类别;
5.2两条类别不同的道路交汇的十字路口处,取两条道路之中的较高类别作为其类别;
5.3在类别跳跃地区,可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。
第六条 确定区位类别后,估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况,在该类别区位价格幅度范围内,确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数。
第七条 根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积,确定现状容积率,并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。违章建筑及超过批准期限的临时建筑物不计建筑面积;不具备土地证时,按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相符的土地面积计算。
若不具备以上文件,应委托有关房屋土地管理部门进行实测。
第八条 根据行业类别划分表,确定现状用地类别,并在用途类别修正系数表中查取相应的调节系数。
第九条 对房屋单位建筑面积的区位价格基数分别进行现状容积率、房屋原用途和规划用途系数调整,得到修正后的房屋区位价格。
第十条 本标准中的区位价格水平将根据实际情况适时调整。
第十一条 各远郊区县非住宅房屋拆迁评估方法按本技术标准进行,各远郊区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情况自行制订,报北京市房屋土地管理局备案。
第十二条 本标准由北京市房屋土地管理局负责解释。
附件1:非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表(表1-表3)(略)
附件2:非住宅用途说明表(表4)(略)
附件3:北京市城近郊区非住宅区类划分说明(略)
附件4:北京市城近郊区非住宅区类分布图(略)


1999年6月28日
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黑龙江省日用工业品批发商业企业管理暂行办法

黑龙江省商业厅等


黑龙江省日用工业品批发商业企业管理暂行办法
黑龙江省商业厅/黑龙江省供销合作社/黑龙江省工商行政管理局


第一章 总 则
第一条 为促进日用工业品批发商业企业按照“三多一少”流通体制健康地发展,强化宏观管理,坚持国营商业和供销合作社在日用工业品市场上的主导地位,维护正常的商品流通秩序,促进生产和保护消费者利益,根据国家有关规定,结合我省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本行政区域内所有经营百货、针纺织、五金、交电、化工、糖酒食杂和日用杂品等日用工业品批发业务的企业(包括经营小百货、小文化用品、小针织、服装鞋帽、小五金和小食杂等商品批发业务的个体工商户,以下简称批发企业)。
第三条 各级商业行政部门负责城乡区域内经营百货、针纺织、五金、交电、化工、糖酒食杂等日用工业品批发企业的发展规划、网点布局、批发资格、批发范围、经营方式的初审和业务管理、指导以及服务咨询工作,并负责国营商业系统经营日用工业品批发企业的设置和经营管理工
作。
各级供销合作社负责城乡区域内经营日用杂品批发企业的发展规划、网点布局、批发资格、批发范围、经营方式的初审和业务管理、指导以及服务咨询工作,并负责供销合作社系统经营日用工业品批发企业的设置和经营管理工作。
省国营农场总局和省森工总局系统的商业管理机构,受省商业行政部门和省供销合作社的委托,按照本办法和商业行业发展以及网点布局的统一规划,负责本系统开办的地处所在县(市)镇以下(包括县政府所在地镇)经营日用工业品批发企业的管理工作。

第二章 批 发 资 格
第四条 开办批发企业除具备《中华人民共和国企业法人登记管理条例》及施行细则规定条件外,还必须具备下列条件:
(一)有符合规定数额并与经营规模、范围相适应的自有流动资金。视经营范围不同,自有流动资金一般不得少于十万元至四十万元(预算内的国营商业批发企业,其定额贷款可视为自有流动资金)。
(二)有明确的商品经营范围和正当的商品进销渠道。
(三)有与经营规模相适应的经营场所和仓储设施。营业室(含样品室)面积不得少于五十平方米。
(四)有与经营规模相适应的财务机构或专门人员和业务技术人员。
(五)有必要的商品检测、检验手段(或委托合法检测单位进行检测)。
第五条 开办批发企业应当符合所在地商业网点布局、市场容量和行业结构规划的需要。
第六条 开办批发企业,必须分别由所在地商业行政部门、供销合作社(省人民政府或其授权部门批准开办的批发企业分别由省商业行政部门、省供销合作社)审查同意,持批准件向工商行政管理部门申请登记,领取营业执照,并向税务部门办理登记,方可营业。
第七条 批发企业的批发范围、经营方式、网点设置等发生变动时,必须经所在地商业行政部门、供销合作社审查同意后,向工商行政管理部门和税务部门办理更变或者注销登记手续。

第三章 批 发 范 围
第八条 批发企业必须按照商业行政部门、供销合作社初审意见,并经工商行政管理部门核准的商品经营范围经营批发业务,不得超范围经营。
第九条 国家及省计划管理商品、国家和省规定的某些特殊性商品,化学危险品、特种劳动保护用品、国家专营专卖商品(具体品种由省商业行政部门和省供销合作社根据国家和省人民政府规定公布)批发范围的初审,按国家及省人民政府有关规定执行。
第十条 零售商业企业具备批发企业条件的,按本办法第六条规定经批准后,可以兼营一般日用工业品批发业务。
第十一条 私营企业、个体工商户的商品批发范围的初审,按国务院、省政府有关规定执行。

第四章 市场责任和义务
第十二条 批发企业必须遵守有关的法律、法规和规章,接受有关部门的管理和监督,依法经营。
第十三条 批发企业应当搞好地方日用工业产品的经营,支持地方工业生产的发展。
第十四条 国营商业和供销合作社的批发企业,必须接受政府委托,承担安排好经济区市场的责任,组织好经济区日用工业品的市场供应。
第十五条 工业部门和生产企业设立的批发企业,应当承担优先安排省内市场的责任。
第十六条 同一城镇的批发企业之间不准进行再批发业务,但国营商业和供销合作社的二级批发企业对其他批发企业的日用工业品批发、调拨业务不在此限。
第十七条 批发企业应当坚持为基层零售商业企业服务,降低批发起点,方便进货,允许自由选购。
批发企业不得利用行业特权搞行业垄断或地区封锁。

第五章 罚 则
第十八条 对违反本办法规定的批发企业,商业行政部门、供销合作社有权给予警告、通报批评、责令限期改正,情节严重的,收缴批发企业审查批准件,并建议工商行政管理部门吊销营业执照;工商行政管理部门和其他有关部门可以依法进行处罚。

第六章 附 则
第十九条 本办法实施前开办的批发企业,必须在本办法实施后六个月内经商业行政部门、供销合作社和工商行政管理部门共同审查后,补办有关手续。
第二十条 本办法如与国家有关规定有抵触时,执行国家有关规定;本省过去有关规定与本办法有抵触的,执行本办法。
第二十一条 本办法自一九九二年六月一日起施行。




1992年4月15日
从倪王之争谈律师职业

王卫洲


  撰文之前先自述一下,鄙人王卫洲,北京市一律师,为避免误会先声明三件事,1、我不认识王才亮,当然不认识不等于不知道,王才亮律师在律师界颇有名望,鄙人在北京做律师自然耳闻。对于王才亮我素怀敬佩,从其笔耕园地发表的文章及其学术著作,文中窥人,自认为此人还算不错。2、我从不知道倪文华,只是近日寻找王才亮的相关报道,无意间看到其在拆迁专栏中写的“王才亮何许人也?”等文,才知倪文华先生60高龄参加司考、帮助农民打拆迁官司“45次告赢省政府”等等“草根律师”之事迹。3、本文绝非为王才亮律师正名,也非与倪文华作对。王才亮律师执业十几年所作所为历史自然评判,我不必多言。倪文华先生与我素不相识我没有缘由笔伐之,此文只是针对一种社会现象阐述一己之见,对事不对人,还望当事者海涵。

一、我国律师职业道德太低,欲会做律师须先学会做人。

  倪文华先生称其告赢省政府44次,之后又在博文中发表“又见省政府败诉,再驳王才亮律师谬论”,按倪先生所称,则其已告赢省政府45次,当然还有“首次告赢省政府不在浙江、而在山东”之说,这样的说法断然是在说谎,需知“省政府败诉”应当有法院的判决书,实际上在我国的行政诉讼中状告省政府这样的“权高位重”的机关在法院连案都很难立上(这当然也是我国律师的悲哀),更何况在判决其败诉,至今浙江省农民首次告赢浙江省政府已被媒体报道的沸沸扬扬,若有人告赢山东省政府45次,竟然还用自己写博客来声明吗?虽然倪先生没有律师资格,不属于律师,但在律师界此类的吹嘘却比比皆是,这些人企图这样提高自己的声势以为营销策略,此类做法实为我国律师不思进取,贪图眼前益所致。岂不知做律师应当“以诚为本”“以质量求生存”之真理,如此妄言之辈,不但毁掉自己的形象,而且大大损害了我国律师职业的形象。

  除此之外撰文攻击他人、妄评时弊的也是大有人在,倪文华先生笔伐王才亮,批判政府和社会,属于其中的一个典型。虽然倪先生不是律师,但专门从事法律职业的倪先生之习惯,我国律师相似者甚多。小到接待当事人时故意诽谤他人,大到通过网络媒体撰文攻击侮辱,千奇百态应有尽有。
  
  上述两陋习已令人汗颜,然这仅仅是九牛一毛,像在法院拉案子,包打官司、贿赂法官等不当行为还大大的存在,总而言之,我国律师的陋习实在是罄竹难书。律师形象的败坏,不怪别人全是我们的这些律师咎由自取。

二、我国法律市场混乱,滥竽充数者太多。

  正如倪文华在其“王才亮确认倪文华被某种势力收买”(未在王才亮的笔耕园地见过此文)及“又见省政府败诉,再驳王才亮律师谬论”“45次告赢省政府,业余律师为百姓撑腰”等文章看出,我国司法实践中存在着大量非律师而以律师自居的人,当然倪先生也许并没有自称律师,但既然不是律师又在文章中称为“业余律师”实在不应该,难免会让人误会,再者既不是律师以公民的身份代理案件为职业还要收取“经济利益”这确实违反法律规定的。像倪先生这样的“准律师”还算不错的,至少自考了法律本科算是懂点法律,而且观其文章文笔、意志皆有我们律师难以达到之处。最为甚者是大家所称的“黑律师”,全国各地法院门口密密麻麻的假律师事务所的办公场所及其招牌随处可见,连首都北京的法院门口也难以幸免,最为甚者是北京市海淀区人民法院,立安庭和法院大门口至少聚集着是十家以上的假律师事务所和五十个以上的律师拉案子人员。让当事人见到他们都感到害怕和生气。这类人将自己的执业操守全然不顾,而且玷污了我们北京律师的形象,更为严重的是他们已经损害了海淀区法院的司法秩序。

  如此等等现象,让人闻之可耻,思之可恨,整顿我国律师业和法律市场已经到了刻不容缓的地步了。

  我在阅读倪先生的文章时就这些文章有所感悟,所以阐述了一下自己的观点,若两位及网友有不同的见解,欢迎交流,但仅为交流,若有互相攻击之,我必不会参与。
 
  鄙人沧海一粟,实不敢对律师职业和法律市场加以妄言,然这些不堪入目、不忍耳听的陋习,让鄙人不得不在繁忙的工作中挤点时间呼喊一声,愿我这真诚的呼喊能够成为呼唤社会良知的声音,而不是招来无端诽谤留言的源头。

  对于那些“假律师”“准律师”“黑律师”之类,我不屑言之,此等之人纯属以冒充律师办案谋生,若仅为谋生也情有可原,但要是冒充律师拿着当事人的“官司”来赚钱、纯属置他人死活于不顾,实在是让人难以容忍,海淀法院旁边的假律师算是此类人物的典型。但是在律师行业之外,确实有一些人虽然不是律师,但是办案能力却不逊于律师,这些人参与法律服务应当是对社会有益的,正如杨宽兴所说的“草根律师”,若除“让赢省政政府败诉45次”之外的话所言属实,那倪文华先生当属此类人物的典型代表了。(我对倪先生那种刚直和果敢的性格及其为被拆迁人维权不畏强权的精神表示敬佩,但对其攻击王才亮的文章深感不妥)。

  对于如何做律师笔者参阅前辈优秀律师及自身的体会提一家之言,但愿对我们律师队伍的自勉自强有所帮助。

一、关于如何开拓案源。

  在市场经济中,存在着一个千古不变的真理“以质量求生存,以信誉谋发展”,我认为这个这个真理不但适用于一般的行业,对于律师行业也是适用的,我们要想让自己的案源丰富唯一的出路就是要办好自己承办的每一个案子,维护好当事人的一切可以争取的合法利益,至少要尽自己最大的努力来维护。这一要求看似是一工作态度,实则不然。要做到这一点不但要有认真负责、忠于委托人的人格品质,而且要有强烈的学些精神和进取心,要将我们执业中需要的法律、政策以及各种社会惯例熟练地掌握;此外还要深刻的研究和学习律师办案中的技巧,如何发问、如何取证、如何辩论等很多很多的实践经验在书本上是找不到的。

  这样我们做好自己的案件,此案的当事人以及耳闻此案的人自然会慕名来求,我在重庆奉节法院参加听证会之后,参会人员甚至在场维持秩序的法警都向我要名片,之后果然不少当地的当事人来咨询。当然了,很多年轻律师根本没有案子,也谈不上办好案子,这确实是一个棘手的问题,这也是人家常说做律师起步太难的道理,这类人我建议可先跟随老师傅学习或在律师事务所作工薪律师。

二、如何承办案件。

  办好案子是律师生存的根本,所以本文关于开拓案源的问题对承办案件实际上已提出一些要求。在本项中结合这些东西做更多的阐述。我认为:

  1、律师要有高度的责任心,要把当事人利益看成最重要的事情,要把案子当成自己的官司去打,没有这样的工作态度是不可能发挥出自己最大的能耐的,也不可能把案子办得漂亮。

  2、要做好充分的准备。 “知己知彼百战百胜”,在我们承办案件不要怕吃苦受累,要充分的调查案情,寻找一切对当事人有利的线索和证据,并仔细深入研究案情分析案卷,查阅法律法规。将自身利弊对方的情况充分掌握,只有这样你才能分析对手的策略,拟定办案方法,扬长避短,攻敌要害。

  3、要开动脑筋,发挥聪明才智。

  我们律师办案不仅仅是法律上较量,而且是事实上的较量、甚至存在与权力和金钱的较量。法庭是控辩双方,原告被告一个没有消炎的战场,然而它的难度却难于打仗。带兵打仗仅仅双方都掌握着自己的名运只要方法得当便可将对手歼灭,然而我们律师没有权力来歼灭对手,我们只能让法官、仲裁员等采纳我们观点去歼灭对手。这样就要求我们发挥主观能动性,与对方与法官与权力集团斗智斗勇,没有一定得胆略和智慧是不可能完成这项工作的。

  4、要勇于维护当事人的权益、不畏强权。

  在我们承办案件中,特别是状告强权集团和办理行政诉讼中,往往会遇到复议机关不受理、法院不立案、或者偏袒对方的现象。面对这些现象很多律师感到无奈,这是大错特错。权利是靠自己主张的,当你的权利受到侵犯你律师都可以忍气吞声,就没有为你的当事人说话。也是正是因为我们一味的忍让,才导致这些陋习愈演愈烈,甚至部分律师也卷入了收买贿赂的圈子。这些律师是不会长久的,因为没有人会委托胆小怕事的律师,没有人会接受不敢说话的律师。相信“不正之风”必然会灭亡,有话大声说,权利勇敢护行得正、走的端、办事刚直如铁、不畏强权必然会被社会、被当事人认可。