近几年，农村尤其是城乡结合部房屋大幅增值，受利益驱动等多种因素，“小产权房”引发愈来愈多的各种类型的纠纷，一定程度上影响了社会稳定发展。为此，笔者通过对河南省清丰县人民法院“小产权房”审理情况进行深入调研，分析“小产权房”纠纷的特征、成因，并提出防范对策。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发，农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设。只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。国务院办公厅在2008年1月11日下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》曾针对“小产权房”问题作出批示，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策发布，明确指出“小产权房”不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”，规定凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

　　这势必会引起小产权房纠纷的增加，人民法院应当积极采取措施、统一司法尺度、有效予以应对。小产权房到底是否合法、是否能够购买或转让等这一系列问号，不断在老百姓脑海中出现，如何消除错误认识，确立正确的认识，首先就要明确什么是小产权房，所谓小产权房，就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，多发生于城乡结合部地带，它并不真正构成严格法律意义上的产权。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护，风险相当大。

　　 一、案件纠纷特征

　　（一）从受理案件数来看，2009年清丰法院受理由各类房屋纠纷案件72件；2010年受理86件；2011年共受理此类案件128件。“小产权房”建设不仅未随着政府禁令销声匿迹，反而愈演愈烈。据统计表明，“小产权房”引发的纠纷持续呈上升态势。

　　（二）从诉讼类型来看，主要包括房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、房屋拆迁纠纷、建设工程施工合同纠纷等。2009年以来受理此类案件446件，其中房屋买卖合同纠纷40件，占9%；房屋拆迁纠纷205件，占46%；建设工程施工合同纠纷173件，占38.7%;土地使用权转让合同纠纷17件，占3.8%；其他11件，占12.7%。

　　（三）从诉讼主体和诉讼起因来看，购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主。且此类案件买卖双方基本上都履行了合同义务，出卖人交付住房，购房人入住并给付了房款。诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房后迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

　　二、问题的成因

　　（一）高房价刺激小产权房需求市场的形成。从上个世纪90年代就有城里人到农村购买小产权房的现象，那时城里的商品房价格没有达到现在的“寸土寸金”的程度。村集体也只是在试探性地出卖一些集体土地而从中取得一点利益。随着城市商品房的价格一路攀升，房地产开发商笑了，急需住房而又望房兴叹的低收入者愁了。大部分人开始沦为“房奴”，安居乐业的梦想成了他们的奢望。而那些近乎垄断性的房地产开发企业在“房奴”们血汗的滋润下如雨后春笋般茁壮成长起来。但小产权房的出现使房奴又重新看到了希望，一个个房奴翻身作了房主人，小产权房的需求市场也就由此产生并急剧扩大。

　　（二）小产权房的出现也让村集体的经济欲望急剧膨胀。首先，一些村镇在大产权房价格飙升，利润翻倍的背景下，也开始迅速把土地变现，这也让小产权房有了立足之地。开发商在开发小产权房的过程中，会拿出来一部分利润与村镇共享，村镇在巨大利润引诱之下，不惜出让土地，以牺牲长远利益来换取眼前的经济利益，一方面说明农民对土地的认识存在误区，另一方面也说明我国目前农民收入仍然较低，因此要改变这一现状，一要提高农民的法律意识，要把保护耕地的意识不断传送给广大农民；二要增加农民的收入，这样农民不会再因为眼前的经济利益而牺牲长远的利益。其次，通过调查发现越是靠近城市边缘的农村，出让土地的现象越严重。这些靠近城市的村庄纷纷开发小产权，还隐藏着另一个秘密，那就是城市的发展过程中，一定会占用农田，如果村里不开发小产权房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利润将被地方政府拿走，这样集体组织的农民所获得的补偿甚少，这样相当一部分农民就同意以小产权方式提前将自己的土地先行开发，从而获得相对较多的利益。城市的高房价造就了小产权房的巨大市场需求，而村级组织也有着强烈的卖地冲动，在此情况下，一些不正规的开发商开始迅速介入，一栋栋小产权房也就应运而生。

　　（三）监管不利，大量的违规违法用地没有受到应有的处理。当小产权房在个别地方出现问题时，有关部门没有引起足够的重视，对这些问题睁一只眼闭一只眼，这就造成了有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，这些严重的负面影响就带来了目前的“谁都敢干，法不责众”的情况，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。

　　 三、防范“小产权房”纠纷对策建议

　　我国现行法规政策评价“小产权”房，不受法律保护。但“小产权”房已成为目前的社会问题，处理不好，必将激化矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此妥善处理现有的“小产权”房，本人认为要兼顾国家利益和集体、农民、购房者的各方利益。

　　（一）从源头切除隐患。“小产权房”的核心问题在于土地问题，只有妥善解决土地规划和土地处置问题，“小产权房”问题才能得到彻底化解。2011年年底国土资源部下发《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确表示“小产权房”不得登记和发证。虽然国土资源部对“小产权房”态度一直很坚决，但并没有挡住一座座小产权楼房拔地而起。因此，必须从源头切除隐患。只要发现“小产权房”破土动工就勒令停建；只要发现“小产权房”公然出售就勒令停售。该拆除的不等卖出就强制拆除。此外，还必须彻底改变城乡二元结构规划制度，促进城乡一体化规划建设，从根本上实现城乡统筹协调发展。

　　（二）要稳控房价。小产权房的出现就是高房价的并发症。近年来，国家出台了很多房地产宏观调控措施，但这些措施没有达到稳定房价的目的，相反房价仍然不断攀升，此时小产权房的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。“从这个意义上说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了小产权房这个口子，将来一定有类似问题出现。”因此不能把关系人民生活的最基本的生活资料拿到市场上成为赢取暴利的工具，国家应进一步出台相应的规定，授权有关部门根据当地的情况对本地的房地产市场进行规范，进一步稳定房价，使房价的涨幅控制在人民群众可以接受的范围之内。

　　（三）要严格管理二手房市场。房价的节节攀升滋生了一批“炒房族”，他们的目的只有一个——赚钱。房价上涨一方面与地根紧缩有关，另一方面是因为房地产企业为了追求更大的利益以及炒房族的借势哄抬房价。抑制开发商的不法炒作，对二手房的转让收取较高的税额对控制“蒸蒸日上”的房价可以起到釜底抽薪的效果，小产权房的发展也会日趋走上回归路线。

　　（四）改善住房社会保障。调整住房供应结构，增加社会保障性住房比例，改变我国经济适用房不经济，廉租房僧多粥少的供应现状。　　　

　　（五）要严格限制人均住宅使用面积，控制豪华别墅的建设，不能让商品房的购买变成有钱人的“圈地运动”而使中产阶级家庭连最起码的安居梦想都变成奢望，这样会加剧老百姓心中的仇富情绪，给社会增加不和谐因素。

　　（六）加大耕地保护力度。土地对于中国农民而言除了生存权以外，还承载着发展和社会保障等方面功能。因此，对于破坏耕地修建“小产权房”的违法行为要坚决禁止。对于已经滥占耕地修建房屋的，如果能退耕的坚决退耕，不能退耕的补缴所有税费的基础上严厉处罚。不符合土地规划的“小产权房”要认定为违章建筑，并坚决予以拆除。违法批准建设“小产权房”或违法开工建设“小产权房”的，依法严厉追究相关人员的刑事责任。

　　（七）尊重事实并区别对待。一是农村住宅如出卖给本集体经济组织内部成员，经本集体同意，且买受人符合宅基地使用权分配条件的，因民事行为不违反法律、法规和强制性规定，该买卖有效。二是农村住宅如出卖给本集体经济组织外居民的，因行为违反国家法律禁止性规定，买卖行为无效。三是农村居民与本集体经济组织成员以外居民出资在其宅基地上联合开发建房的，联合建房人不能成为房屋共有人，但对与其合作农村的居民享有债权，买卖无效。四是在婚姻关系存续期间，一方或共同投资在宅基地上建设农村住宅的，即使一方为城镇居民或户籍未迁入的其他农村居民，除双方另有约定外，修建住宅应为夫妻共同财产。五是城镇居民或非集体经济组织成员，因遗产继承可取得农村住宅所有权。六是关于农村住宅赠与合同的效力，受赠主体如果符合前面所述农村住宅买受人的限制条件，赠与合同有效。七是农村集体经济组织在符合规划情况下，在集体建设用地上建设住宅用于安置集体经济组织成员，购房指标如果在符合受让条件的内部成员之间转让的，买卖有效。

　　房屋是最重要的生产要素、生活资料与融资工具，也是物权保护的最重要对象，尤其在中国特定的文化背景下，居有定所更是每个人的生活目标之一，如何解决小产权房的问题将关系到百姓是否能够安居乐业，因此我们要齐心协力共同解决小产权房问题，从而为构建和谐社会贡献力量。

（作者单位：河南省清丰县人民法院）
中国政府 意大利共和国政府


中华人民共和国政府和意大利共和国政府一九八八年、一九八九年和一九九０年文化交流计划


（签订日期１９８８年３月１１日）
　　中华人民共和国政府和意大利共和国政府本着发展两国之间的友好关系和加强两国文化合作的愿望，根据一九七八年十月六日两国政府签订的文化合作协定，就一九八八年、一九八九年和一九九０年的文化交流计划达成如下协议：

　　　　　　　　　　　　　　　一、教育

　一、中方每年至多派五名汉语教师赴意大利罗马大学、米兰大学、威尼斯大学、那波里东方学院和比萨高等师范学校任教。
　　意方愿安排第六名中国学者赴波伦亚大学任教。具体人选将通过外交途径提出。
　　意方每年至多派三名意大利语教师到中国高等学校任教。
　　双方应保证教师们及时领到工资以及能在确定的日期内获得入境签证。

　二、双方将鼓励以著名学者互访的形式加强意大利中远东学院、百科全书研究所、林琴科学院、社会科学院和中国有关大学的合作。

　三、在本计划有效期间，双方互邀或推荐六名教师或（和）研究人员到对方的高等学校进行短期学术访问，为期两周。教师、研究人员本人须事先同对方有关高等学校联系，征得同意后，再向本国主管部门提出申请。必要时两国主管部门予以协调。

　四、双方每年互换二百四十个人月奖学金。用于大学生、研究生和进修生到对方高等学校或研究机构学习、进修。
　　双方每年接受自费大学生和进修生到各自的高等学校学习和进修。
　　双方每年三月份以前通知对方上述人员的名单、所选择的学校和到达对方国的日期。

　五、中方每年为意大利学习汉语的学生提供四十个名额，以便他们自费到中国的高等学校短期进修汉语。

　六、双方鼓励两国高等院校之间的直接交流与合作，并促使有关院校达成的交流协议得以实现。

　七、双方有兴趣在大学教育、职业教育和成人终生教育领域交流函授教育方面的情况和经验。

　八、在本计划有效期间，双方互换一个不超过五名中学教员组成的代表团进行两周的学术访问。

　九、在本计划有效期间，双方互派一个由三至五名教育部高级官员组成的代表团，进行为期两周的访问。

　十、在本计划有效期间，双方互换一个由四至五名教育专家组成的代表团访问两周。并可提出双方在教育领域的各个方面，包括学术方面交流合作的计划。

　十一、为促进双方在教育体制及教学方式方面的相互了解，双方将互换书籍和其他教学资料。

　十二、意方将通过意大利教育部文化交流总司每年邀请两名中国的意大利文教师参加贝鲁加大学组办的夏季进修班。

　十三、双方有兴趣就进行评定学位的交流和开展两国青年学生间的合作相互联系。具体项目由两国有关政府机构商定。

　　　　　　　　　　　　　二、出版、新闻

　十四、在本计划有效期间，双方互派一个由五人组成的出版代表团，互访两周。

　十五、意大利方面将通过文化环境遗产部出版司向中国文化机构和大学无偿提供文化、艺术和科学书籍。中国方面通过外交途径提出具体要求。意方告知，意大利文化环境遗产部出版司新设立了一个翻译中心，希望能与中国有关方面取得联系。

　十六、中方将派一至二人（最好懂意、法或英文）到意大利的政府有关部门及与该部门有关的非官方的从事版权或有关权利的机构培训三至六个月。
　　培训方式及经济条件将通过正常外交途径协商。

　十七、双方在遵守各自现行规定的前提下，鼓励出版机构间的直接接触，交换可供翻译出版的优秀文学书目，并为翻译出版此类图书提供方便。

　十八、双方注意到那不勒斯东方学院和中东远东学院合作编纂《中国历史和文化百科全书》的倡议，这一倡议得到了全世界优秀的汉学家的支持。

　十九、双方努力促进两国在政治、经济、文化和社会生活信息方面的交流，以增进彼此间对现实情况的了解。
　　为此双方将鼓励两国信息专业机构之间达成协议。

　二十、在本计划有效期间，双方互派三名新闻界人士互访，时间不超过十天，届时双方将相互通报访问情况。
　　双方通过外交途径至少在两个月之前将出访人员的名单及其简历通知对方。双方将在财政年度允许的基础上加以确认。上述人员的互访，意方将由意大利总理府新闻司负责办理。

　二十一、意大利方面告知，总理府新闻、出版、文学艺术和科学版权司有权向把意大利文书籍翻译成外国语言的翻译家授予文化奖。此项申请应通过外交途径进行。

　　　　　　　　　　　　　三、文化和艺术

　二十二、中方表示希望派一个民族舞蹈团访意演出。

　二十三、中方将派一个由四人组成的文化官员小组到意大利考察艺术节。

　二十四、在本计划有效期间，意方将在华举办：
　　意大利风景画展览或修复技术和先进工艺展览。
　　在本计划有效期间，中方将在意大利举办：
　　藏画（即西藏画）展览或湖北省民间艺术展览。

　二十五、在本计划有效期间，中方派一个四至五人的代表团考察意大利美术、音乐方面的发展及现状，为期两周。

　二十六、双方鼓励在考古领域内进行考察、研究和修复方面的合作。意大利方面由意大利中东远东学院实现合作。
　　尤其是能在某些专题性研究项目上双方进行定期的学者交流。

　二十七、双方互派由三名文物保护专家组成的代表团到对方国家考察，为期两周。

　二十八、双方鼓励两国在电影方面的交流与合作。
　　双方将互换电影资料，鼓励在对方国家发行电影作品和新闻片，支持中意合作拍片。
　　在本计划有效期间，中意双方推荐互办电影周。

　　　　　　　　　　　　　四、广播与电视

　二十九、双方鼓励、支持两国广播、电视机构之间的友好合作。具体计划由两国有关机构商定。

　　　　　　　　　　　　五、档案馆、图书馆

　三十、两国档案管理机关鼓励并支持各自的档案馆和档案研究机构同对方的相应机构建立合作关系。
　　两国档案管理机构直接交换出版物、技术信息和双方感兴趣的、两国法律允许的一九四五年以前的文件复制品，以及两国档案工作者的考察访问。
　　在本计划有效期间，双方互派一个三至四人组成的档案技术人员互访，为期两周。

　三十一、双方鼓励两国的图书馆、科学院和文化机构之间交换图书、出版物和期刊。
　　意方将通过意大利文化环境遗产部的国际交流处办理。
　　双方鼓励两国图书馆专家的交流，并为此提供必要的方便。

　三十二、在遵守各自内部法律的前提下，双方鼓励交换复制品，书籍材料的微缩胶卷。

　　　　　　　　　　　　　　　六、体育

　三十三、双方鼓励两国间的体育交往与合作。具体项目由中国有关体育部门和意大利全国奥委会商定。

　　　　　　　　　　　　　　七、作家互访

　三十四、在本计划有效期间，双方将互派一个由二至三人组成的作家代表团到对方国家作为期两周的访问。

　　　　　　　　　　　八、其他领域的交流和合作

　三十五、本计划以外的项目可通过外交途径另行商定。

　　　　　　　　　　　　　　　九、总则

　三十六、有关本计划规定的人员和代表团，应至少提前三个月向对方提交出访人员的简历及访问计划，接待方应至少在访问成行前一个月答复对方。代表团抵达的具体日期应至少提前三十天正式通知对方。

　三十七、人员、代表团、艺术团互访和互办展览。
　　本计划内人员和代表团的交往费用规定如下：
　　１．派出方负担国际往返旅费（直至首都）。
　　２．接待方。
　　中方提供：
　　每人每天二百元人民币的食、宿及市内交通费；并承担医疗保险费用（慢性病和牙病除外）及访问日程规定的城市间的交通费。
　　意方提供：
　　每人每天七万里拉的食、宿及市内交通费；并承担医疗保险费用（慢性病和牙病除外）及访问日程规定的城市间交通费用。
　　双方将在遵守各自现行规定的前提下，力争增加上述费用。
　　本计划第二十条中所指人员，意大利总理府负担其在意期间的食、宿及访问日程所规定的交通费。中方将相应地向其提供在华期间的食、宿及访问日程规定的交通费。
　　３．第一条规定的教师，双方将根据各自的规定给予相应的待遇。
　　４．奖学金：
　　意方给中国奖学金生：
　　（１）每人每月六十万里拉。
　　（２）每人每学年提供一笔“相当于”三十万里拉的费用，用以报销学费；这笔费用将在第一个奖学金月发给。
　　（３）提供不低于八个月期限的奖学金生到达意大利和从意大利回国的旅费（飞机）。
　　（４）病、伤保险费（慢性病和牙病除外）。
　　中方给意大利奖学金生：
　　（１）每人每月人民币二百七十五元。
　　（２）免交学杂费。
　　（３）病、伤保险费（慢性病和牙病除外）。

　三十八、本计划商定的互办展览的费用规定如下：
　　派出方承担：
　　（１）根据“封箱到开箱”的有关规定支付保险费用；
　　（２）从本国至第一展览地和从最终展览地到本国回程的运输费用；
　　（３）陪展人员从本国至第一展地和从最终展地到本国回程的旅费。
　　接待方将承担：
　　（１）在本国境内的运输费用；
　　（２）展览的宣传及布展费用；
　　（３）展品目录介绍费用（达成另外协议的除外）；
　　（４）陪展人员在接待方国内的旅费和停留期间的费用（陪展人数、停留时间的长短将通过外交途径逐项商定）。
　　派出方至少提前一年提出展览的建议并通报一切有关技术和艺术特点的材料。

　三十九、关于互办电影周，派出方应承担制作影片字幕、影片运输的费用，以及参加电影节代表团的国际旅费。
　　接待方将承担印制说明书、电影节的组织费用和上述代表团停留期间的费用。
　　本计划于一九八八年三月十一日在罗马签字，一式两份，用中文和意大利文写成。两种文字具有同等效力。

　　　　中华人民共和国代表　　　　　　　　　意大利共和国代表
　　　　　　　杜　攻　　　　　　　　　　　　塞尔基欧·巴朗兹诺
　　　　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　　（签字）